| 중앙신문=안선영 변호사 | Q: A씨는 2011년경 강남 소재 甲아파트를 취득하여 가족들과 함께 살고 있었는데, A씨의 아들 B씨가 결혼을 앞두고 신혼집을 마련하기 위해 재건축 정비사업이 진행 중인 하남시 소재 乙아파트를 2022년 5월경 일반분양을 받았다. 한편 甲아파트도 2017년경부터 재건축 정비사업이 진행되어 현재 조합원 분양신청 기간인바, A씨는 기쁜 마음으로 2022년 10월경 분양신청을 했다. 그런데 며칠 후 A씨는 조합으로부터 ‘조합원님의 세대원 중에 재당첨 제한에 해당하는 사람이 있어 현금청산 대상에 해당합니다’라는 공문을 받게 되었다.
A씨는 甲아파트를 분양받을 수 있을까?
A : A씨가 甲아파트도 분양받을 수 있는지는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라고 한다.) 제72조 제6항이 정하는 ‘① 투기과열지구에 있는 ② 재건축·재개발 부동산을 일반 분양받거나 조합원 분양을 받은 자 및 그 세대에 속한 자는 ③ 5년 이내에 ④ 투기과열지구에 있는 ⑤ 재건축·재개발 부동산의 일반 분양 및 조합원 분양 신청을 할 수 없다’는 내용의 ‘5년간 재당첨 금지 규정’과 관련이 있다.
만약 A씨가 위 도정법 제72조 제6항이 정하는 ‘5년간 재당첨 금지 규정’의 요건을 모두 충족한다면, 甲아파트를 분양받을 수 없고, 그렇지 않다면, 甲아파트를 분양받을 수 있으므로, ‘5년간 재당첨 금지 규정’의 요건을 분설해 살펴보면서 A씨가 甲아파트를 분양받을 수 있는지 살펴보자.
먼저 ‘5년간 재당첨 금지 규정’은 ‘투기과열지구에 있는 부동산을 분양받은 자 및 그 세대에 속한 자가 일정한 요건 하에서 투기과열지구에 있는 부동산의 분양신청을 할 수 없다’는 것이므로, 분양을 받은 부동산과 새로 분양을 신청할 부동산이 모두 투기과열지구 내에 위치해야 한다(①번과 ④번 요건).
만약 분양을 받은 부동산 내지 새로 분양을 신청할 부동산이 조정대상지역이나 비규제지역에 있는 경우 위 규정은 적용되지 않는다. 이와 관련해, A씨의 아들 B씨가 분양받은 乙아파트와 A씨가 분양을 신청할 예정인 甲 아파트는 모두 투기과열지구인 하남시와 강남 소재 아파트이므로, A씨는 ①번과 ④번 요건을 충족한다.
참고로 2022년 9월 26일 이후 대구광역시 수성구 등 일부 지역이 투기과열지구에서 해제되었지만, 서울특별시 전역과 과천시, 광명시, 성남시 분당구와 수정구, 하남시, 수원시, 안양시, 안산시 단원구, 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구와 기흥구, 화성 동탄신도시는 현재도 여전히 투기과열지구에 해당한다.
다음으로, 재개발·재건축 부동산의 분양신청을 규제하는 조항이므로, 가로주택정비사업이나 소규모 재건축 사업이 시행되는 부동산에는 위 규정이 적용되지 않는데(②번과 ⑤번 요건), A씨가 소유한 甲아파트와 B씨가 분양받은 乙아파트는 모두 재건축 정비사업이 진행되고 있는 아파트이므로, A씨는 ②번과 ⑤번 요건도 충족한다.
그 밖에 5년이 기산되는 시기는 일반분양의 경우는 분양대상자 선정일, 즉 당첨자 발표일이고, 조합원 분양의 경우는 최초로 관리처분계획이 인가된 날이며, 종기는 분양신청 마감일인바(③번 요건), A씨가 소유한 甲아파트의 분양신청 마감일이 B씨가 乙아파트의 당첨자로 발표된 2022년 5월경으로부터 5년 이내이므로, A씨는 甲아파트를 분양받을 수 없고, 조합과 손실보상에 관한 협의를 해야 한다.
한편 ‘5년간 재당첨 금지 규정’에 대한 경과규정이 ‘이 법 시행 전에 부동산을 소유하고 있던 경우에는 종전 규정을 적용한다’고 규정하고 있으나, 2017년 10월 24일 이후에 투기과열지구에 있는 재건축·재개발 부동산을 취득한 경우라면, 위 경과규정이 적용되지 않는바, 비록 A씨가 2017년 10월 24일 이전부터 甲아파트를 소유하고 있었지만, 그 이후인 2022년 5월경 같은 세대에 있는 아들 B씨가 투기과열지구에 있는 재건축 아파트인 乙아파트를 분양받았기 위 경과규정의 적용을 받을 수 없어, A씨는 어느 모로 보나 甲아파트를 분양받을 수 없을 것으로 보인다.
이처럼 투기과열지구 내에 있는 재건축·재개발 아파트의 경우는 ‘5년간 재당첨 금지 규정’의 적용을 받게 되므로, 배우자 외의 직계 존·비속의 경우는 일반분양 또는 조합원 분양 전에 미리 세대를 분리해 두는 것이 좋다.
